Gebäude­versicherung für Haus­verwaltungen

Das Wichtigste in Kürze

• Hausverwaltungen obliegt die Verantwortung, für einen ausreichenden Versicherungsschutz der von ihnen verwalteten Immobilien zu sorgen.
• Es besteht keine gesetzlich vorgeschriebene Pflicht für den Abschluss der Gebäudeversicherung – in der Praxis ist sie für Verwalter jedoch unverzichtbar.
• Gesetzliche Pflichtversicherungen sind die Feuerversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Immobilienverwalter müssen zudem eine Vermögensschadenhaftpflicht abgeschlossen haben.
• Die Gebäudeversicherung für Immobilienverwalter ist in der Regel auf die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen von Verwalter und Immobilie ausgerichtet.
• Ein Rahmenvertrag ermöglicht es, mehrere Gebäude oder Wohnanlagen unter einer Police mit zumeist besseren Konditionen zu versichern.

Welche Kosten übernimmt Gebäudeversicherung?

Im Grundschutz übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für Schäden, die durch Feuer, Hagel, Sturm oder Leitungswasser an der Immobilie verursacht werden. So zahlen Gebäudeversicherungen beispielsweise die notwendigen Reparaturarbeiten oder im Falle einer totalen Zerstörung des Hauses (etwa durch einen Brand) den Neubau.

Gewisse Versicherungstarife können weitere Zusatzabsicherungen bieten. So sind bei einigen Versicherungen etwa auch Schäden durch Einbruchdiebstähle abgedeckt. Der Umfang der Leistungen einer Versicherung sollte daher vor dem Abschluss eingehend geprüft werden.

Elementarschäden in Grundversicherung oftmals nicht gedeckt

Elementarschäden etwa sind in der Regel in der normalen Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Erfahrene Hausverwalter wissen jedoch, dass Elementarschäden an der Immobilie keine Seltenheit sind.

Daher wird grundsätzlich empfohlen, eine Elementarschadenversicherung für die verwalteten Gebäude abzuschließen. Nur so besteht in einem derartigen Schadensfall ein solider Versicherungsschutz.

Probleme für Hausverwalter: Mietnomaden

Als Hausverwalter hat man es in seiner Tätigkeit mit einer Vielzahl an Mietern zu tun. Und auch wenn ein Großteil der Mieter die verwaltete Immobilie gewissenhaft und mit der nötigen Sorgfalt nutzt und bewohnt, gibt es immer wieder Problemfälle.

Diese stellen für Hausverwalter oftmals nicht nur einen enormen zeitlichen Aufwand dar, sondern auch einen finanziellen. In diese Risiko-Kategorie fallen etwa Mietnomaden. Darunter versteht man Mieter, die eine Wohnung eine Zeit lang bewohnen und sie dann – meist ohne geregelte Kündigung – in einem unzumutbaren Zustand hinterlassen.

In einem derartigen Fall kommen auf die Hausverwaltung nicht nur die Kosten für Räumungs- und Reparaturarbeiten zu – in der Regel sind diese Wohnungen noch monatelang nicht weiterzuvermieten. Damit entgehen den Hausverwaltungen wichtige Mieteinnahmen.

Verwalter sollten darauf achten, dass ihre Gebäudeversicherung Sachschäden am vermieteten Eigentum im Versicherungsschutz hat. Damit wird sichergestellt, dass die Versicherung sämtliche Kosten deckt, die für eine Wiederherstellung bzw. Sanierung der leer stehenden Wohnung nötig sind.

Vermehrt gibt es auch individuelle Versicherungen, um das durch Mietnomaden entstehende Risiko abzusichern. Erkennt man als Hausverwalter zum Beispiel eine steigende Tendenz, dass man es mit diesem Phänomen zu tun hat, könnte eine eigenständige Mietnomadenversicherung eine sinnvolle Ergänzung zur Gebäudeversicherung sein.

Warum die Gebäudeversicherung für Hausverwalter wichtig ist

Als Hausverwalter kümmert man sich immer um das Eigentum Dritter, was gerade im Bereich der Immobilien mit zahlreichen Risiken verbunden ist. Hausverwalter erbringen durch ihre Arbeit ein breites Spektrum an Leistungen, die sowohl das Gebäude als auch die daran durchgeführten Arbeiten betreffen.

Die richtigen Versicherungsprodukte – und darunter fällt die Gebäudeversicherung als der wohl wichtigste Teil des Versicherungsschutzes – schützen den Verwalter vor den finanziellen Folgen bei entstandenen Schäden.

In diesen Situationen hilft eine Gebäudeversicherung dem Verwalter

Als Hausverwalter hast du täglich zahlreiche Aufgaben zu bewältigen: von der Koordination von Reparaturen und Dienstleistern bis hin zur Abstimmung mit Eigentümergemeinschaften und Mietern. (2)

Je größer die Wohnanlage und je mehr technischer Komfort vorhanden ist, wie beispielsweise Aufzüge oder Tiefgaragen, desto höher ist das Risiko für Schäden und daraus resultierende Schadensersatzansprüche.

Ohne ausreichenden finanziellen Schutz kann dies schnell deine berufliche Existenz gefährden. Wasserschäden, Diebstähle und Wohnungsbrände gehören zu den größten Risiken für Immobilienverwalter – und Besitzer.

Um auf Nummer sicher zu gehen und dich auf deinen Versicherungsschutz verlassen zu können, solltest du eine umfangreiche Gebäudeversicherung abschließen, die an die Bedürfnisse einer Hausverwaltung angepasst ist.

Was deckt die Gebäudeversicherung nicht ab?

Die Gebäudeversicherung deckt keine Schäden ab, die durch Niederschläge entstehen, falls die Fenster und Türen des Gebäudes offen stehen gelassen wurden. Zudem gibt es Versicherungen, die durch Starkregen sowie Grund- und Hochwasser entstandene Schäden nicht bezahlen.

Auch hier sollte der fehlende Versicherungsschutz in diesen Bereichen vom Verwalter durch weitere Policen ergänzt werden. Hierfür empfiehlt sich grundsätzlich die Elementarschadenversicherung.

Wie viel kostet die Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen?

Die Frage nach den Kosten einer Gebäudeversicherung für Hausverwalter lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Höhe der Beiträge ist nämlich von verschiedenen Faktoren abhängig, darunter:

• Baujahr der Immobilie
• Standort
• Bauartklasse
• Gesamte Wohnfläche

Daneben gibt es weitere Faktoren, die sich auf den Preis der Gebäudeversicherung auswirken. Unter anderem muss mitgeteilt werden, ob das Gebäude in der Vergangenheit saniert wurde und ob es Vorschäden gibt.

Anhand dieser Informationen findet anschließend eine Berechnung des Gebäudewerts statt – damit wird auch die Höhe der Beiträge der Gebäudeversicherung festgelegt. Kostensenkend kann es sich auswirken, wenn man als Hausverwalter gleich mehrere Immobilien oder eine Wohnanlage über einen Rahmenvertrag versichert.

Vorschäden erwähnen!

Als Hausverwalter darf man dem potenziellen Versicherer allfällige Vorschäden an der Immobilie nicht verschweigen. Ein Nachweis für die verwalteten Gebäude muss mindestens fünf Jahre zurückreichen.

Sollte der Versicherer erfahren, dass Vorschäden beim Versicherungsabschluss verschwiegen wurden, hat dies unliebsame Folgen für den Hausverwalter: Die Versicherung kann nicht nur den Versicherungsschutz für einen aktuellen Schaden verweigern, sondern den Vertrag mit der Hausverwaltung auch kündigen.

Dies hat für den Hausverwalter wiederum auch Konsequenzen, wenn er anschließend nach einem neuen Versicherer suchen muss. Ein derart aufgekündigter Versicherungsvertrag erschwert die künftige Suche ungemein. Daher ist es ratsam, die höheren Kosten und Zuschläge für Vorschäden beim aktuellen Versicherer zu akzeptieren.

Die wichtigsten Versicherungen für Hausverwaltungen

Neben der dringend empfehlenswerten Gebäudeversicherung gibt es weitere Versicherungen, über deren Abschluss Verwalter nachdenken sollten. Neben den bereits erwähnten Pflichtversicherungen – zu diesen gehört die Gebäudeversicherung explizit nicht! – sieht ein idealer Versicherungsschutz für Immobilienverwalter etwa folgendermaßen aus:

• Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (gesetzliche Pflichtversicherung für Verwalter)
• Betriebshaftpflichtversicherung
• Rechtsschutzversicherung für Firmen
• Gewerbliche Kfz-Versicherung
• Inhaltsversicherung
• Gebäudeversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Nicht vergessen: Diese Versicherungen sind für Immobilienverwalter Pflicht!

Durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 21 Absatz 5, Nummer 3 sind Verwalter zum Abschluss folgender Versicherungen für die verwalteten Gebäude gesetzlich verpflichtet:

• Feuer­versicherung
• Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht­versicherung

Ebenso sind die Hausverwalter dazu verpflichtet, eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung abzuschließen, bevor sie die Tätigkeit aufnehmen können.

Beachte jedoch: Als Verwalter musst du sicherstellen, dass das von dir verwaltete Objekt korrekt versichert ist. Die Pflichtversicherungen bilden dabei nicht selten das absolute Minimum des Versicherungsschutzes.

Dies kann bedeuten, dass neben einer Feuerversicherung auch Versicherungen für Leitungswasser, Sturm und Elementarschäden erforderlich sind. Ein Verwalter muss den Absicherungsgrad für jedes verwaltete Objekt schlussendlich selbst oder mit einer fachkompetenten Beratung einschätzen. (3)

Über die Feuerversicherung

Die Feuerversicherung ist eine gesonderte Versicherung und grundsätzlich nicht Teil der Gebäudeversicherung. Im Gegensatz zur Gebäudeversicherung muss die Feuerversicherung von Gesetzes wegen zwingend abgeschlossen werden.

Allerdings empfehlen die meisten Experten, nicht eine einzelne Feuerversicherung abzuschließen, sondern in einer Gebäudeversicherung das Risiko Feuer ebenfalls mitzuversichern.

Dadurch ist die gesetzliche Vorgabe erfüllt – gleichzeitig profitiert man aber auch von einem umfassenderen Versicherungsschutz bei einem Schaden.

Über die Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht

Ebenfalls laut Gesetz vorgeschrieben ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Diese Versicherung der verwalteten Immobilie deckt damit Schäden ab, die Dritte im Gebäude oder auf dem dazugehörigen Grundstück erleiden.

Der Versicherer prüft hierbei allfällige Schadenersatzansprüche von Geschädigten und wehrt diese ab, sollten sie unbegründet sein. Damit verfügen die Verwalter zugleich über einen passiven Rechtsschutz, der sich an ihrer Stelle um die juristische Verteidigung solcher Ansprüche kümmert.

Die Vermögensschaden­haftpflicht für Verwalter

Je mehr Liegenschaften eine Verwaltung betreut, desto komplexer wird ihr Aufgabenbereich. Fehler in der Miet- oder Nebenkostenabrechnung können leicht übersehen werden und selbst kleine Fehler können schwerwiegende Folgen haben.

Um sich vor der finanziellen Verantwortung für solche Fehler zu schützen, ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung unerlässlich. Diese Versicherung trägt die Kosten für jegliche Vermögensschäden, die durch falsche Berechnungen oder Fehler in der Kompetenzzuweisung entstehen.

Gebäudeversicherung Hausverwaltung – das Fazit

Als Hausverwalter musst du sicherstellen, dass alle von dir verwalteten Immobilien ausreichend versichert sind. Eine Gebäudeversicherung ist unverzichtbar, um das Gebäude vor zahlreichen Risiken zu schützen – und auch dich selbst vor potenziell hohen Schadensersatzforderungen. (4)

Zusätzlich zur Gebäudeversicherung und den gesetzlichen Pflichtversicherungen kannst du eine Vielzahl von Versicherungen in einem umfassenden Absicherungskonzept bündeln. Dazu gehören etwa die für Verwalter vorgeschriebene Vermögensschadenhaftpflicht, oder eine Elektronik- und Geschäftsinhaltsversicherungen, um auch deine Verwaltung vollständig abzusichern.

Eine gute Gebäudeversicherung sollte auf jeden Fall deine individuellen Bedürfnisse und Anforderungen als Verwalter berücksichtigen und ein besonderes Augenmerk auf die für dich relevanten Risiken legen. Als Hausverwalter solltest du deshalb eine umfassende Versicherungsberatung vor dem Abschluss der Versicherung nutzen.

Auch deshalb, weil du als Immobilienverwalter unter Umständen mit anderen Risiken konfrontiert bist als etwa ein Immobilienbesitzer mit einem Gebäude. Das können etwa Mietnomaden sein oder ein weit größerer Aufwand bei der Instandstellung und Sanierung durch Schäden – schon allein aufgrund der Menge an Immobilien, für deren Verwaltung du zuständig bist.

Eine umfassende Gebäudeversicherung soll dir im besten Fall Sicherheit bieten, um deine täglichen Aufgaben mit der nötigen Ruhe zu erledigen und dich vor schwerwiegenden finanziellen Folgen bei Schadenfällen zu schützen.

Quellen

1. Muss eine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden? https://www.diepresse.com/1320992/muss-eine-gebaeudeversicherung-abgeschlossen-werden
2. Über die Aufgaben, Pflichten und Rechte der Hausverwalter. https://www.hausverwaltung-ratgeber.de/hausverwaltung.html
3. Mehr Informationen über die Versicherung gegen Elementarschäden. https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/weitere-versicherungen/versicherungsschutz-gegen-elementarschaeden-11440
4. Mängel beim Versicherungsschutz von Gebäuden – der Gesamtverband der Versicherer informiert. https://www.gdv.de/gdv/themen/schaden-unfall/nur-die-haelfte-der-gebaeude-in-deutschland-sind-richtig-gegen-naturgefahren-versichert-12176

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