Gebäudeversicherung

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Versicherung für Eigentümer. Sie sichert neben dem Hauptgebäude auch weitere Bestandteile wie Nebengebäude ab.
• Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Hagel und Sturm werden von der Versicherung bezahlt und schützen vor den schwerwiegenden finanziellen Folgen bei Schadenfällen.
• Eine Wohngebäudeversicherung erstattet Kosten für Reparatur, Instandsetzung, Neukauf, Abbruch und vorübergehende Miete.
• Eine Wohngebäudeversicherung versichert keine fahrlässigen oder vorsätzlich verursachten Schäden.
• Es gibt Zusatzleistungen wie Glasversicherung, Photovoltaikanlageversicherung und Elementarschadenversicherung.

Welche Leistungen sind wichtig?

Als Hausbesitzer gibt es einige Risiken, die du beachten solltest. Schäden am Gebäude können durch verschiedene Gefahren entstehen. Diese Schäden können hohe Kosten verursachen – gerade Elementarschäden, die etwa durch Sturm oder Feuer zustande kommen, können verheerend sein.

Um dich vor den finanziellen Herausforderungen bei einem derartigen Schaden zu schützen, ist eine Gebäudeversicherung essenziell.

Folgende Leistungen sollte eine optimale Wohngebäudeversicherung auf jeden Fall absichern, um einen grundlegenden Schutz zu gewähren:

• Schaden durch Feuer: Dazu gehören Schäden, die beispielsweise durch einen Brand, eine Explosion oder durch Blitzschlag entstehen können. Ebenso werden damit Kosten übernommen, wie durch Schäden durch Ruß oder Löschwasser entstehen.

• Schaden durch Leitungswasser: Treten als Schadensursache Wasser führende Leitungen auf, hilft eine Absicherung gegen Wasserschäden. Die Leitungen umfassen dabei auch die Nebenanlagen wie Rohre zur Versorgung bzw. Entsorgung von Wasser, Waschmaschinen, Klimapumpen, aber auch Heizrohre.Auch Wasserschäden durch Wasserbetten und Aquarien lassen sich bei Bedarf (und je nach Versicherer) in die Versicherung aufnehmen.
• Unwetter und Naturgefahren: Schäden durch Wettereinflüsse (Beispiel: Sturm und Hagel) und Elementarschäden gehören unbestreitbar zu den Risiken, mit denen man sich als Eigentümer einer Immobilie konfrontiert sieht.Mit einer Versicherung lassen sich etwa Sturmschäden ab einer gewissen Windstärke (in der Regel Windstärke 8, wobei die Nachweispflicht beim Versicherten liegt) versichern. Ebenso kann man seine Immobilie gegen Hagelschäden absichern.

Zu beachten ist jedoch: Die erwähnten Leistungen bilden lediglich einen Überblick und bieten eine verallgemeinerte Definition möglicher Risiken und Schäden. Ein besonderes Augenmerk verdienen auch die örtlichen Gegebenheiten und Gefahren, um eine optimale Versicherung für sich und seine Immobilie festzulegen.

Tipp: Der GDV bietet einen Naturgefahren-Check an. Du erfährst, welche Gefahren in deiner Gegend bestehen und für deinen Versicherungsschutz besonders relevant sind.

Wie versichert die Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung versichert und tritt dann ein, wenn dein Haus bzw. deine Immobilie beschädigt oder ganz zerstört wird. Die Grunddeckung der Gebäudeversicherung bietet Schutz gegen die Gefahren Feuer, Naturgefahren und Leitungswasser. Wie bereits angedeutet: Je nach Situation der Immobilienbesitzer sind nicht alle Versicherungseinschlüsse wirklich sinnvoll.

Die Wohngebäudeversicherung übernimmt die Kosten für entstandene Schäden am Gebäude. Man unterscheidet dabei folgende Arten von Kosten und Schäden, die durch den Versicherungsschutz gedeckt sind:

• Reparatur und Instandsetzungskosten: Die Reparatur- und Wiederbeschaffungskosten von Schäden, die den Hausbesitzern durch ein versichertes Ereignis verursacht wurden, wie Stromausfall durch Sturm, Wasserleitungsbruch oder explodierende Gasheizung.
• Kosten für den Abbruch des beschädigten Gebäudes: Muss das Gebäude komplett abgerissen werden, das Grundstück abgesichert und/oder Bäume gefällt werden, übernimmt die Versicherung die Kosten.
• Kosten für den Neubau eines Hauses bei Totalschaden: Wird ein Haus komplett beschädigt, wird ein neues zum heutigen Preis (Neuwertpreis) gebaut, inklusive aller Kosten für den Architekten, die Planung und den eigentlichen Bau des Hauses.
• Übernahme der vorübergehenden Mietkosten: Ist das versicherte Haus durch den Schaden unbewohnbar, übernimmt die Versicherung die Kosten (Miete) für eine vorübergehende Wohnung.

Wichtig: Es muss eine detaillierte Überprüfung stattfinden, welche Schäden entstanden sind und wie die Kosten dafür erstattet werden.

Was ist genau versichert bei der Gebäudeversicherung?

Du willst vielleicht wissen, ob die Waschmaschine durch eine Wohngebäudeversicherung versichert ist?

Eine Waschmaschine ist ein beweglicher Gegenstand des Hauses und ist damit nicht durch die Gebäudeversicherung abgesichert. Für die Ausstattung und das Mobiliar deines Eigenheims lohnt sich allerdings eine Hausratsversicherung.

Eine Wohngebäudeversicherung versichert das Gebäude selbst. Dazu gehören Dach, Mauerwerk und das Fundament. Dies gilt auch für die Nebengebäude und Anbauten.

Fest installiertes Inventar wie Parkettfußboden, Heizung oder eingebaute Badewanne sind ebenfalls in der Gebäudeversicherung versichert.

Je nach Versicherer können sich die Details und Bestimmungen deiner Police unterscheiden. Diese Unterschiede können sich auf verschiedene Aspekte beim Versicherungsschutz beziehen, und etwa so aussehen:

Versicherung von Außenanlagen und Nebengebäuden

Manche Versicherer beziehen Garagen, Werkstätte und Carports in die Versicherung mit ein. Andere Versicherer verlangen dafür eine separate Versicherung oder spezifische Nennung im Vertrag.

Auch Müllboxen, Zäune, Markisen und Gartenmauern gehören zum Graubereich. Beispiel aus der Praxis: Bist du Eigentümer einer Immobilie, die auch wirtschaftlich genutzt wird – etwa durch ein Geschäft, das darin eingemietet ist? Werbetafeln sind anfällig für Wind- und Sturmschäden, unterstehen aber selten dem Versicherungsschutz deiner Gebäudeversicherung.

Die Leistung deiner Versicherung sollte also zwingend deinen Bedürfnissen und Anforderungen angepasst und die Bestimmungen klar und eindeutig in den Versicherungsbedingungen dargelegt sein.

Tipp: Lege Wert darauf, dass der Versicherungsumfang detailliert im Vertrag definiert ist und keine Missverständnisse entstehen können, wenn es zum Schaden kommt und du auf den Versicherungsschutz angewiesen bist.

Wann greift Wohngebäudeversicherung nicht?

Grundsätzlich gilt: Deine Wohngebäudeversicherung greift nicht, wenn es am Gebäude zu Schäden durch Niederschläge kommt, nachdem du etwa Fenster und Türen des Hauses offen gelassen hast. Außerdem werden Schäden, die durch Starkregen sowie Grund- und Hochwasser entstehen, von vielen Versicherungen nicht bezahlt.

Womöglich erkennst du bereits ein Muster, was den Versicherungsschutz deiner Wohngebäudeversicherung betrifft: Kommt es insbesondere durch Fahrlässigkeit zum Schaden, dann kannst du dich nicht darauf verlassen, dass die Schäden durch den Versicherer übernommen werden.

Es gibt noch ein paar weitere Ausnahmen, bei der die Versicherung trotz Schadens keine Kosten für den Hausbesitzer übernimmt.

1. Fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln: Wurde ein Brand bewusst gelegt bzw. nicht aktiv verhindert, so besteht kein Versicherungsschutz.
2. Grobe Fahrlässigkeit: Hierbei kann es zu Kürzungen oder Streichungen für Eigentümer kommen.
3. Schäden, die am unfertigen Haus entstehen: Eine Wohngebäudeversicherung bietet keinen Versicherungsschutz für Schäden, die am Haus entstehen, bevor dieses bezugsfertig ist. (Für diese Fälle gibt es die Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung)
4. Brandschäden, die einer Nutzwärme (Kamin, Heizkessel etc.) ausgesetzt waren.
5. Im Vertrag definierte Ausschlüsse: Manche Versicherungen formulieren bestimmte Versicherungsausschlüsse.

Wichtig: Viele Anbieter verlangen eine separate Elementarschäden-Versicherung, da sie Elementarschäden (Starkregen, Erdrutsch, Hochwasser) nicht im Basistarif versichern.

Tipp: Eine Gebäudeversicherung kann ganz individuell gestaltet werden. Wir empfehlen dir, einen passenden Vertrag mit dem Versicherer zu vereinbaren, der deine Risiken und Eigenheiten berücksichtigt. (3)

Was sind Standardleistungen und was Zusatzleistungen der Wohngebäudeversicherung?

Standardleistungen der Gebäudeversicherung sind Folgende:

• Schäden durch Leitungswasser
• Schäden durch Hagel und Sturm
• Schäden durch Blitz und Implosion
• Schäden bei Brand und Explosion
• Schäden durch Überspannung

Es gibt folgende Zusatzleistungen in der Gebäudeversicherung:

1. Glasversicherung: Hast du eine besonders große Glasfront oder teure Verglasungen, versichert eine Glasversicherung jegliche Beschädigungen. Für ein klassisches Wohnhaus ohne große Fenster ist eine Glasversicherung nicht unbedingt notwendig.
2. Photovoltaikversicherung: Hast du eine Solaranlage oder Photovoltaikversicherung ergibt diese Zusatzleistung Sinn. Kommt es zu Schäden bei der Anlage, übernimmt die Versicherung die Kosten.
3. Elementarversicherung: Eine klassische Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Elementargefahren nur bedingt und je nach Situation ab. Möchtest du einen vollständigen Schutz, so empfiehlt sich diese Zusatzleistung, da damit Schäden durch Hochwasser, Starkregen, Überschwemmungen etc. abgedeckt sind.

Brauche ich eine ergänzende Elementarschadenversicherung?

Viele Ratgeber empfehlen eine Elementarschadenversicherung. Die meisten Hausbesitzer dürften mit dieser Einschätzung einiggehen.

Denn: Eine Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Naturgefahren nur bedingt ab. Je nach Tarif gibt es sogar gar keinen Schutz in solch einem Schadensfall.

Eine Elementarschadenversicherung schützt dich bei Starkregen, Überschwemmungen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Lawinen, Schneedruck und viele weitere Gefahren.

Gerade die vergangenen Jahre mit vermehrten Hochwassermeldungen in Deutschland haben Elementarschadenversicherungen wieder in den Vordergrund gerückt – und für die kommenden Jahre dürften die Prognosen nicht viel optimistischer ausfallen.

Bevor du eine Elementarschadenversicherung abschließt, solltest du jedoch abklären, ob du dich in einer Gefahren-Zone befindest. Wohnst du etwa in der Nähe eines großen Flusses, am Rande von Bergen oder direkt in den Bergen besteht eine erhöhte Gefahr für Elementarschäden.

Wichtig: Auch in Gegenden, die offiziell keine Risiko-Zone sind, können Elementarschäden entstehen.

Unsere Empfehlung: Schließe eine ergänzende Elementarschadenversicherung ab, um für jeden Fall abgesichert zu sein.

Wie hoch sollte die Deckungssumme der Wohngebäudeversicherung sein?

Die Deckungssumme deiner Wohngebäudeversicherung sollte dem Neuwert deiner Immobilie entsprechen. Das bedeutet, dass du im Optimalfall mit der Deckungssumme nach einem Totalschaden ein qualitativ gleichartiges Haus wieder aufbauen könnest.

Die Berechnung der Deckungssumme (Versicherungssumme) der Wohngebäudeversicherung erfolgt nach verschiedenen Varianten:

1. Berechnung nach gleitendem Neuwert: Wird anhand eines Richtwerts aus dem Jahr 1914 berechnet, der angibt, was es gekostet hätte, das Haus zu diesem Zeitpunkt in Mark zu bauen. Dieser Wert wird mit einem aktuellen Baupreisindex kombiniert, der jährlich angepasst wird. Damit wird die Versicherungssumme jährlich den wechselnden Bedingungen am Immobilienmarkt angepasst.
2. Berechnung nach Wohnfläche: Bei der Berechnung der Hausratversicherung üblich, kann die Versicherungssumme auch bei der Gebäudeversicherung auf der Grundlage der Gesamtwohnfläche einer Immobilie ermittelt werden. Diese Höchstentschädigungsgrenze oder »unbegrenzte Deckung« wird vom Versicherer festgelegt und berücksichtigt sowohl die Größe als auch die Ausstattungsmerkmale, um ein angemessenes Schutzniveau zu bieten. Hierbei ist es für den Hausbesitzer wichtig, dass alle Renovierungsarbeiten oder Änderungen des Risikos unverzüglich mitgeteilt werden. Nur so kann eine genaue Bewertung/Neubewertung der Versicherungssumme für das Gebäude vorgenommen werden kann.

Änderung des Risikos im Haus: wann?

Für den Hausbesitzer kann es manchmal unklar sein, wann es in der Praxis zu einer Änderung des Risikos im Haus kommt, die sich auf die Versicherungssumme auswirkt. Grundsätzlich spricht man von einer Gefahrenerhöhung bei folgenden Punkten, die sich im Hinblick auf die ursprüngliche Police verändern:

• Anbauten
• Umbauten
• Vorübergehender Leerstand
• Generelle Nichtnutzung
• Einzug von Gewerbe

Nicht vergessen: Deckungssumme regelmäßig überprüfen

Ein Hausbesitzer sollte in regelmäßigen Abständen – idealerweise jährlich – prüfen, ob die Deckungssumme der Gebäudeversicherung nach wie vor ausreicht. Besonders dann, wenn die Berechnung der Deckungssumme nach der Wohnfläche berechnet worden ist.

Liegt die Versicherungssumme nämlich unter dem Wert, die das Gebäude tatsächlich hat, ist man unterversichert. Für Versicherte heißt das, dass sie im Schadensfall weniger Geld von der Versicherung erhalten – gerade bei Gebäudeschäden kann dies ärgerlich sein.

Gebäudeversicherung und Hausratversicherung: was ist der Unterschied?

Hausbesitzer sollten sicherstellen, dass ihr Hausrat durch eine separate Hausratversicherung ausreichend geschützt ist. Diese Versicherung deckt in der Regel eine Summe von 650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ab.

Der Versicherungsschutz umfasst üblicherweise Möbel, Einrichtungsgegenstände, elektronische Geräte und Kleidung – im Grunde also sämtliches Mobiliar und die Einrichtungsgegenstände. Darüber hinaus versichert die Hausratsversicherung auch Schäden an Türen oder Fenstern nach einem Einbruch.

Damit ist sie eine fast unverzichtbare Ergänzung zur Gebäudeversicherung und dient der umfassenden Absicherung deines Hausrats.

Gebäude versichern – früher Pflicht

Hauseigentümer haben heutzutage den Vorteil, dass sie flexibel entscheiden können, wie sie ihre Immobilie durch den Abschluss einer Gebäudeversicherung schützen wollen. Im Jahr 1994 haben die deutschen Bundesländer das bis dahin bestehende Monopol einer amtlichen Gebäudeversicherung abgeschafft, das den Abschluss einer Feuerversicherung gesetzlich vorschrieb.

Stattdessen wurde ein EU-weiter Binnenmarkt geschaffen, der Privatpersonen und Unternehmen eine größere Auswahl bei der Versicherung gegen Schäden oder Zerstörung durch Feuerereignisse ermöglicht.

Es gibt jedoch nach wie vor einige Fälle, in denen der Abschluss einer amtlichen Gebäudeversicherung für Hauseigentümer obligatorisch ist.

Versicherungspflicht für Eigentümer­gemeinschaften

Eine explizite Versicherungspflicht für Immobilien gibt es weiterhin in einigen Sonderfällen – etwa bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft bist du an die Normen des deutschen Wohnungseigentumsgesetzes gebunden.

Dazu gehört auch der Versicherungsschutz für Gemeinschaftseigentum zum Neuwert in Form von Brandschutzpolicen. Dies ist eine wesentliche Anforderung, die heute aber ohnehin oft durch einen umfassenden Versicherungsschutz im Rahmen von Gebäudeversicherungen abgedeckt wird – neben vielen weiteren Risiken.

Gebäude­­versicherung bei Immobilienfinanzierung

Der Abschluss einer Gebäudeversicherung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder eines Bauprojekts. Die Banken sichern ihre Kredite mit Grundschulden ab, damit sie auch im Falle erheblicher Schäden bis hin zur Zwangsvollstreckung einen Teil des Kredits zurückerhalten können.

Mit dem Sicherheitsnetz durch eine Gebäudeversicherung und einem angemessenen Schutz für alle Beteiligten können die Banken solche umfangreichen finanziellen Verpflichtungen eingehen. Das Geld erhalten die Banken dann nämlich auch bei schwerwiegenden Gebäudeschäden oder gar einem Totalverlust des Hauses zurück.

Ist eine Gebäude­­versicherung für Vermieter Pflicht?

In Deutschland gibt es keine generelle Pflicht zum Abschluss einer Gebäudeversicherung, auch für Vermieter nicht. In der Praxis wird sie jedoch oftmals verlangt. Wie im vorherigen Absatz erwähnt, bestehen etwa Banken darauf, dass durch Hypotheken und Kredite finanzierte Immobilien bei der Gebäudeversicherung versichert sind.

Auch wenn Vermieter nicht gesetzlich verpflichtet sind, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, ist sie zu empfehlen. Die möglichen finanziellen Folgen eines Verzichts auf sind zu groß, als dass man sie außer Acht lassen könnte.

Umso mehr, da Vermieter die Kosten der Gebäudeversicherung nicht selbst tragen müssen, sondern diese auf die Mieter über die Betriebskosten umlegen können – in vollem Umfang.

Wovon hängen die Kosten der Gebäudeversicherung ab?

Die Kosten der Gebäudeversicherung sind nicht für alle Eigentümer gleich. Die Tarife der Versicherer können sich massiv unterscheiden, zudem spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle: (3)

• Leistungsumfang und Tarifstufe
• Wert der Immobilie
• Größe der Immobilie
• Anzahl der Stockwerke
• Anzahl und Beschaffenheit eventueller Nebengebäude (Wintergarten, Garagen, Carports und so weiter)
• geografischer Standort der Immobilie und Umweltrisiken (4)

Kosten der Gebäude­­versicherung: regionale Unterschiede

Gebäudeversicherungspolicen können je nach dem individuellen Risiko einer Region stark variieren. Die Versicherungsgesellschaften berücksichtigen bei der Festlegung ihrer Tarife die Naturgefahren. Daraus ergibt sich, dass Immobilienbesitzer und Versicherte in Gebieten mit höherem Risiko in der Regel mit höheren Kosten rechnen müssen.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Hauseigentümer die regionalen Risiken kennen, wenn sie sich für eine Gebäudeversicherung entscheiden.

Kosten der Gebäude­­versicherung steuerlich geltend machen

Hauseigentümer, die ihre Immobilie als Eigenheim nutzen, können keine Gebäude-, Elementarschaden- oder Hausratversicherung steuerlich geltend machen. Für Vermieter sieht die Situation anders aus:

Sie können die Kosten für die Gebäudehaftpflichtversicherung ihrer Immobilie steuerlich geltend machen. Es handelt sich dabei nämlich um Kosten, die in direktem Zusammenhang mit den Einkünften aus der Vermietung stehen.

Gebäude­versicherung kündigen bzw. wechseln

Wohngebäudeversicherungen können innerhalb der vorgeschriebenen Kündigungsfrist ohne Komplikationen gekündigt werden. Diese beträgt in der Regel drei Monate zum Ende eines Vertragsjahres, kann aber je nach Vertragsbedingungen abweichen.

Überdies können bestimmte außergewöhnliche Umstände eine frühere bzw. außerordentliche Kündigung ermöglichen. Diese Gründe können vielfältig sein – so kann es dazu kommen, nachdem etwa ein Schaden reguliert wurde, das Eigentum an der Immobilie gewechselt hat oder die Prämien für die Wohngebäudeversicherung gestiegen sind.

Gebäudeversicherung als Rundumschutz für dein Eigentum – das Fazit

Das Eigentum über eine Immobilie birgt eine Vielzahl potenzieller Risiken, von denen einige finanziell katastrophale Folgen haben können – wenn sie nicht versichert sind. Die Gebäudeversicherung bietet umfassenden Versicherungsschutz in solchen Fällen.

Sie bietet Sicherheit, wenn dein Haus aufgrund von Umständen, auf die du keinen Einfluss hast, beschädigt oder zerstört wird und trägt die Kosten – von Reparaturen und Renovierungskosten hin zu Abriss und Wiederaufbau (einschließlich der damit verbundenen Kosten für Aufräumarbeiten und kurzfristige Ersatzunterkünfte).

Vor dem Abschluss einer Gebäudeversicherung empfiehlt sich mitunter eine umfassende Beratung, denn die Tarife und Bedingungen der jeweiligen Versicherer können sich stark unterscheiden. Wichtig bei der Suche nach der richtigen Versicherung deines Gebäudes ist zu beachten, dass die Kosten dafür von verschiedenen Faktoren – etwa der geografischen Lage – abhängig sind.

Der Inhalt sollte jedoch immer auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sein, denn jeder Fall ist anders und hat seine eigenen Anforderungen. Wer eine Gebäudeversicherung abschließen will, wird kaum darum herumkommen, sich nach verschiedenen Policen umzusehen, um zu verstehen, was in den Paketen enthalten ist. Nur so lässt sich der maximale Nutzen aus dem Versicherungsschutz ziehen.

Es kann festgehalten werden: Die Investition in eine Gebäudeversicherung schützt vor potenziell ruinösen finanziellen Verlusten, die sich durch unerwartete Vorfälle bei deiner Immobilie ereignen können. Deshalb ist den Eigentümern von Immobilien wärmstens zu empfehlen.

Zielgruppen der Gebäudeversicherung

• Eigentümergemeinschaft (WEG)
• Landwirtschaft
• Vereine
• Vermieter

Versicherte Sachen in der Gebäudeversicherung

• Carport
• Dachrinnen
• Gartenhaus
• Jalousien
• Laube
• Solaranlage
• Terrassenüberdachung
• Wärmepumpe
• Zäune

Versicherte Gefahren in der Gebäudeversicherung

• Diebstahl
• Elementar
• Hochwasser
• Unbenannte Gefahren
• Rückstau
• Vandalismus

Gebäudearten in der Gebäudeversicherung

• Altes Haus
• Doppelhaushälfte
• Fachwerkhaus
• Ferienhaus
• Holzhaus
• Leerstehendes Haus
• Mehrfamilienhaus
• Mobilheim
• Reetdachhaus
• Tiny Houses

Schäden in der Gebäudeversicherung

• Drückendes Wasser
• Feuchte Wand
• Frostschäden
• Hausschwamm
• Heizungsschaden
• Keller unter Wasser
• Marderschaden
• Nagetiere
• Rohrreinigung
• Rohrbruch
• Schimmel
• Schneelast
• Sturmschaden
• Tierische Schäden
• Undichtes Dach
• Wasserschaden

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