Rechtsschutzversicherung für Vermieter

Das Wichtigste in Kürze

• Die Rechtsschutzversicherung für Vermieter schützt vor Kosten aus allfälligen Rechtsstreitigkeiten zwischen dir und deinen Mietern.
• Ursachen solcher Streitigkeiten können vielfältig sein: ausbleibende Mietzahlungen etwa, Streit mit Behörden oder die Anfechtung einer Wohnungskündigung durch einen Mieter.
• Der Vermieterrechtsschutz unterliegt nach dem Abschluss der Versicherung in der Regel einer Wartezeit von drei Monaten. Befasse dich also frühzeitig mit dem Thema, um den Versicherungsschutz dann zu haben, wenn du darauf angewiesen bist.
• Die Kosten für deinen Vermieter-Rechtsschutz sind von unterschiedlichen Faktoren abhängig, darunter dem Standort der Immobilie sowie der Anzahl an vermieteten Einheiten.
• Der Vermieterrechtsschutz ist insbesondere dann wichtig, wenn du als Vermieter von regelmäßigen Mietzahlungen finanziell abhängig bist.

Brauche ich als Vermieter eine Vermieterrechtsschutzversicherung?

Die Rechtsschutzversicherung für Vermieter gehört nicht zu den Pflichtversicherungen. Rechtlich gesehen braucht man sie daher nicht zwingend. Aufgrund der potenziellen Streitigkeiten und Konflikte, in die man als Vermieter geraten kann, ist ein Abschluss jedoch in der Regel empfehlenswert.

Was deckt der Rechtsschutz für Vermieter ab?

Dein Rechtsschutz bietet dir dann Unterstützung, wenn du als Vermieter in einen juristischen Streit mit einem Mieter gerätst. Dabei muss es keineswegs zum Gang vors Gericht mit einem Prozess kommen. Außergerichtliche Einigungen können ebenso einen Streit beenden.

Als Vermieter kannst du auf folgende Probleme oder Konfliktsituationen treffen, in denen ein Rechtsschutz von Nutzen sein kann:

• Nebenkostenabrechnung wird vom Mieter bestritten
• Räumungsklage aufgrund des Ausfalls der Mietzahlungen oder anderer Räumungsgründe
• Mieterhöhung infolge einer Anpassung der Mietzinsen (Beispiel: bei Änderung der Hypothekarzinsen)
• Mietmängel beim Auszug (oder Einzug) von Mietern
• Mietausfälle oder -rückstände
• Ordentliche und fristlose Kündigungen von Mietern
• Einforderung der Kaution

Beachte: Je größer deine finanzielle Abhängigkeit von den regelmäßigen Mietzahlungen deiner Mieter ist, desto mehr Sinn macht auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.

Denn das Kostenrisiko bei juristischen Streitigkeiten sollte nicht unterschätzt werden. Können kleinere Fälle und schnell zu klärende Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter noch einfach beglichen werden, sieht das bei einem langwierigen Streit über mehrere Instanzen schon anders aus.

Nicht nur steigen die Kosten massiv an – als Vermieter hat man oftmals zugleich mit dem Ausfall der Mietzahlungen (und damit seiner Einkünfte) zu kämpfen.

Kosten für Anwälte, Sachverständige und fortlaufende Gerichtsgebühren können unbestreitbar zu einer Kostenexplosion führen. Zudem sind die Kosten bei einem Rechtsstreit oftmals im Voraus zu bezahlen. Als Kläger bei einem Rechtsstreit sind dies in der Regel die Anwaltskosten, Gerichtskosten und die Bezahlung allfälliger Sachverständiger.

Sollte es zudem noch zu einer Räumung kommen, dann muss diese auch erst durch einen Gerichtsvollzieher umgesetzt werden – und auch dieser kostet Geld. (3)

Damit man als Vermieter nicht in die Situation gerät, die hohen Kosten eines Rechtsstreits nicht bezahlen zu können, sollte man sich mit einem Rechtsschutz absichern. Ist man vor diesem Risiko geschützt, wird man nicht zuerst die Kosten abwägen müssen, bevor man sein gutes Recht als Vermieter juristisch durchsetzt.

Wann greift der Rechtsschutz für Vermieter?

Der Vermieter-Rechtsschutz greift normalerweise bei denjenigen Schäden und Schadensfällen, die nach dem Abschluss der Rechtsschutzversicherung entstanden sind. Ein rückwirkender Rechtsschutz ist in der Regel nicht möglich.

Zu beachten ist zudem, dass dein Vermieterrechtsschutz einer Wartezeit von üblicherweise drei Monaten unterliegt, bevor der Versicherungsschutz greift. Diese Warte- oder Karenzzeit gilt selbst dann, wenn du zwar eine Privat-Rechtsschutzversicherung hast, aber den Vermieterrechtsschutz neu abschließt.

Das heißt: Konflikte und Streitigkeiten, die sich während dieser Wartezeit ereignen, sind in der Regel nicht abgesichert. Auch dann nicht, wenn der Gang vors Gericht erst nach Ablauf der Wartezeit stattfindet – ausschlaggebend ist hier, zu welchem Zeitpunkt der Streit entstanden ist.

Wie kann ich den Vermieterrechtsschutz abschließen?

Den Vermieterrechtsschutz kannst du einzeln abschließen, doch es gibt die Versicherung auch als Teil einer Immobilienversicherung oder als Baustein deiner privaten Rechtsschutzversicherung. Dabei ist zu beachten, dass Leistungen gegen Mietausfälle nur in wenigen Vermieterrechtsschutz-Versicherungen enthalten sind.

Hast du bereits eine Rechtsschutz-Versicherung abgeschlossen, kannst du deinen Versicherer nach dem Vermieterrechtsschutz fragen. Die bestehende Deckung deiner derzeitigen Rechtsschutzversicherung auf die Erfordernisse eines Vermieters zu erweitern ist oftmals einfacher, als eine neue Versicherung abzuschließen.

Was kostet der Vermieterrechtsschutz?

Der Vermieterrechtsschutz ist auf die jeweiligen Bedürfnisse der Vermieter zugeschnitten und die Kosten für die Prämien variieren demzufolge stark. Bei der Berechnung der Prämienhöhe spielen Faktoren wie der Standort der Immobilie, die Anzahl der Immobilien, die jährlichen Mieteinnahmen und der Versicherungsschutz eine Rolle.

Ein Beispiel: Eine Person in Berlin, die eine Wohnung mit einem Jahresbruttoeinkommen von 12 000 Euro vermietet, muss mit einer Jahresprämie von rund 270 Euro und einer zusätzlichen Selbstbeteiligung von 100 Euro für die Privathaftpflichtversicherung rechnen.

In diesem Modell ist der Mietausfall allerdings noch nicht mitversichert.

Wir empfehlen, eine Vermieterrechtsschutzversicherung mit dem Versicherer deiner Wahl auf deine Bedürfnisse abzustimmen. Damit weißt du genau, auf welche Leistungen du Anspruch hast und welche Problemfälle bei der Vermietung deiner Immobilien genau versichert sind.

Wovon hängt der Beitrag für den Vermieterrechtsschutz ab?

Der Beitrag, den du für deinen Vermieterrechtsschutz bezahlen musst, hängt normalerweise im Einzelnen von folgenden Faktoren ab:

• Wie viele vermietete Objekte/Immobilien/Wohnungen sollen versichert werden und wo liegen diese?
• Um welche Art von Objekt handelt es sich: Wohnung, Gewerberaum oder Grundstück?
• Welche einzelnen Bausteine sollen im Tarif deiner Rechtsschutzversicherung für Vermieter enthalten sein?
• Wie hoch ist die Bruttojahresmiete, die du als Vermieter von den Mietern erhältst?
• Wie hoch darf deine Selbstbeteiligung im Schadensfall sein?

Kann man den Vermieterrechtsschutz von der Steuer absetzen?

Normalerweise ist der Beitrag für den Vermieterrechtsschutz von der Steuer absetzbar. Das Finanzamt wird möglicherweise – um die Absetzung zu gewähren – eine Kopie der Versicherungspolice sowie eine Beitragsaufstellung einfordern.

Eine Bescheinigung über deine Vermieter-Rechtsschutzversicherung für die Steuern kannst du bei deinem Versicherer einholen.

Übrigens: Der Vermieter-Rechtsschutz ist neben dem Arbeitsrechtsschutz eine von zwei Ausnahmen, die bei den Steuern geltend gemacht werden können. Die Kosten für den Vermieter-Rechtsschutz kannst du über die Anlage V geltend machen.

Komplizierter wird die Situation, wenn der Vermieter-Rechtsschutz lediglich Bestandteil einer Rechtsschutzversicherung ist. Vom Finanzamt für eine steuerliche Absetzung anerkannt werden nämlich nur die Kosten, die effektiv auf den Vermieterrechtsschutz entfallen.

Diese Situation lässt sich aber in der Regel umgehen, wenn dein Versicherer die Bausteine deiner Versicherung einzeln listet und mit den jeweiligen Teilkosten ausweist. Eine Kostenaufschlüsselung der Vermieterrechtsschutzversicherung ist eine weitere Alternative, die erfolgversprechend ist.

Kosten für den Vermieterrechtsschutz auf die Mieter umlegen: Darf man das?

Als Vermieter darf man die Kosten seiner Vermieterrechtsschutzversicherung nicht auf die Mieter umlegen. Sie gehören nämlich nicht zu den umlagefähigen Kosten und dürfen den Mietern folglich auch nicht mit der Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden. (4)

Ergänzungen zur Ver­mie­ter­rechts­schutz­ver­si­che­rung

Als Wohnungseigentümer wirst du in der Regel Teil einer kollektiven Eigentümergemeinschaft in einer Liegenschaft. Diese Organisation schließt oft eine gemeinsame Rechtsschutzversicherung aller Eigentümer ab, um sich gegen Dritte abzusichern (z. B. Hausverwalter oder Bauunternehmer).

Es lohnt sich zu prüfen, ob ein solcher Versicherungsschutz bereits besteht und was er beinhaltet – bedenke aber, dass Streitigkeiten zwischen den Mitgliedern in der Regel nicht eingeschlossen sind und eine eigene Rechtsschutzversicherung eine sinnvolle Ergänzung deines Versicherungsschutzes darstellen kann.

Rechtsschutzversicherung für Vermieter – das Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Rechtsschutzversicherung eine wichtige Überlegung für jeden Vermieter ist und einige Vorteile zu bieten hat – gerade im Hinblick auf drohende Rechtsstreitigkeiten und juristische Prozesse mit Mietern.

Sie kann Vermietern bei der Bewältigung von Mietstreitigkeiten helfen und gleichzeitig sicherstellen, dass ihre Rechtskosten im Falle eines möglichen Gerichtsverfahrens gedeckt sind.

Für Vermieter mit einem großen (oder kleinen) Immobilienportfolio kann eine Rechtsschutzversicherung finanzielle Sicherheit bei den oftmals unvermeidlichen Ereignissen bieten, die im Laufe der Zeit zwischen Mieter und Vermieter eintreten können.

Alle Vermieter sollten sich die Zeit nehmen, sorgfältig zu recherchieren oder mit einem Versicherungsexperten ihrer Wahl zu sprechen, um genau herauszufinden, welche Art von Versicherungsschutz sie brauchen. Welche Art von Police in deiner Situation am besten geeignet ist, lässt sich am besten einschätzen, wenn man deine individuelle Lage als Vermieter berücksichtigt.

Quellen

1. Der Ratgeber des MDR: Wenn Mieter und Vermieter streiten. https://www.mdr.de/ratgeber/recht/mieter-vermieter-streit-rechtsschutz-100.html
2. Die FAZ zum Thema „Lohnt sich der Rechtsschutz beim Mietstreit“. https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/rat-vom-experten-lohnt-sich-rechtsschutz-beim-mietstreit-1785067.html
3. Das Bundesjustizamt mit weiterführenden Informationen zu den Kosten von Gerichten und Behörden: https://www.bundesjustizamt.de/DE/Themen/OrdnungsgeldVollstreckung/Zwangsvollstreckung/Kosten/Verfahren/Verfahren_node.html
4. Was darf als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden? Das musst du als Vermieter wissen: https://www.hausundgrund.de/nebenkosten-das-muessen-vermieter-wissen

Typische Berufsgruppen in der Rechtsschutzversicherung

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