Vermögensschadenhaftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler (34i GewO)
Wer mit Immobilien zu tun hat und als Immobiliardarlehensvermittler tätig ist, kommt um eine Vermögensschadenhaftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler nicht herum. Einerseits ist sie nach § 34 i GewO Voraussetzung für die gewerbliche Tätigkeit und gilt daher als Pflichtversicherung.
Andererseits schützt sie den Immobiliardarlehensvermittler vor der Haftung bei eigenen Nachlässigkeiten. Das ist insbesondere wichtig, weil Einzelunternehmer und Gesellschafter einer Personengesellschaft in einem solchen Schadensfall auch mit ihrem Privatvermögen haften.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler ist der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflicht nach § 34 i GewO gesetzlich verpflichtend.
- Die Vermögensschadenhaftpflicht für Immobilienkreditvermittler ist eine spezielle Berufshaftpflichtversicherung und gewährt u.a. Schutz vor Vermögensschäden.
- Die Vermögensschadenhaftpflicht nach § 34 i GewO ist eine Pflichtversicherung für Immobilienkreditvermittler. Dadurch ist der Versicherungsumfang und die abgedeckte Tätigkeit gesetzlich genau definiert.
- Unabhängig vom Grad der Fahrlässigkeit oder der Frage, ob eine Forderung gegenüber Dritten durch Eigenfehler passiert, sind Schadenfälle bis zur festgelegten Deckungssumme versichert.
- Als Richtwert gilt, dass die Versicherungssumme je Schadensfall mindestens 460.000 Euro betragen muss, für alle Schadenfälle eines Versicherungsjahres mindestens 750.000 Euro.
Warum brauche ich als Immobiliardarlehensvermittler eine Vermögensschadenhaftpflicht 34i GewO?
Als Immobiliardarlehensvermittler, der gewerblich tätig sein möchte, brauchst du seit dem 21.03.2016 zwingend die Vermögensschadenhaftpflicht nach § 34 i GewO. Sie ist also nicht weniger als eine gesetzlich vorgeschrieben Pflichtversicherung für Personen, die in diesem Bereich tätig sind.
Das heisst im Klartext: Ohne den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit den entsprechenden Versicherungssummen darfst du keine Immobiliendarlehen vermitteln.
Neben dem gesetzlichen Kontext schützt dich die Vermögensschadenhaftpflicht jedoch auch vor Forderungen, die aus Schäden, Fehlern und Nachlässigkeiten deinen Kunden gegenüber entstehen können.
Das ist umso wichtiger, weil du als Immobiliardarlehensvermittler einer unbegrenzten Haftung bei Fehlern unterliegst. Dies kann sogar dazu führen, dass du bestehende Forderungen aus deinem Privatvermögen zahlen musst. Die Vermögensschadenhaftpflicht schützt dich davor.
Was sagt die Gewerbeordnung zur Tätigkeit mit Immobiliar Verbraucherdarlehensverträgen?
Die Tätigkeit als Immobiliendarlehensvermittler ist laut Gewerbeordnung klar definiert. Sie stützt sich dabei auf folgende Gesetzesartikel:
- § 491 Absatz 3 BGB (Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge)
- § 506 BGB (Finanzierungshilfen)
Möchte man solche Verträge gewerbsmässig vermitteln, ist eine Erlaubnis dazu zwingend nötig. Diese erteilt in der Regel die zuständige Behörde – in den allermeisten Fällen das Ordnungsamt, die Kreisverwaltung oder das Landratsamt.
Das Einholen der erforderlichen Erlaubnis liegt in der Verantwortung desjenigen, der gewerbsmässig als Immobiliendarlehensvermittler tätig werden möchte. Am einfachsten ist es, bei der örtlichen Industrie und Handelskammer zu fragen, welche Behörde für das Ausstellen der Erlaubnis zuständig ist.
Was sind die Voraussetzungen für die Erlaubnis nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (34i)?
Die Voraussetzungen für die Erteilung der zuvor erwähnten Erlaubnis für den Kreditvermittler werden in der Gewerbeordnung (§ 34i GewO) definiert.
Insbesondere folgende Punkte können dazu führen, dass keine Erlaubnis ausgestellt wird:
- mangelnde persönliche Zuverlässigkeit
- ungeordnete Vermögensverhältnisse
- fehlender Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Immobiliardarlehensvermittler
- fehlender Nachweis der Sachkunde
- Geschäftssitz im Ausland
Nicht selten führt die Erteilung der Erlaubnis dazu, dass man in ein öffentliches Vermittlerregister eingetragen wird. Dieses ist zugleich ein Indiz für potenzielle Kunden, dass man ein seriöser Immobilienkreditvermittler ist.
Was muss ich tun, damit ich alle Punkte für eine Erlaubnis erfülle?
Die Einzelheiten zu den erwähnten Punkten findest du in der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung. Grundsätzlich gilt, dass du deine Eignung als Immobiliendarlehensvermittler folgendermassen zeigen kannst:
- Die persönliche Zuverlässigkeit zeigst du durch die Vorlage eines polizeilichen Führungszeugnisses ohne relevante Eintragungen.
- Die Vermögensverhältnisse ergeben sich aus dem Schuldnerverzeichnis nach der Zivilprozessordnung (§ 882b ZPO). In dieses werden Eintragung nach Anordnung eines Gerichtsvollziehers oder eines Insolvenzgerichts gemacht.
- Die Sachkundeprüfung wird von der Industrie- und Handelskammer abgenommen und mit einem Prüfungszeugnis bescheinigt. Daneben gibt es aber auch die Möglichkeit, seine Sachkunde durch den Erwerb eines kaufmännischen Ausbildungsabschlusses (etwa als Kaufmann im Bereich Immobilien, Bankkaufmann, Sparkassenkaufmann, Kaufmann für Versicherungen und Finanzen mit bestimmten Wahlfächern) oder die entsprechende Fachwirt-Prüfung vorzuweisen.
Welche Tätigkeit sichert die Vermögensschadenhaftpflicht 34i GewO genau ab?
Die Vermögensschadenhaftpflicht nach § 34 i GewO ist eine Pflichtversicherung, wodurch genau definiert ist, welche Tätigkeit sie absichert und welche nicht. Versicherungen haben dabei wenig Spielraum und sind an die geltende Gewerbeordnung gebunden.
Damit gilt der Versicherungsschutz einzig und allein der Tätigkeit als Darlehensvermittler nach § 34 i GewO. Tätigkeiten wie etwa das Vermitteln von Privatdarlehen oder Bausparverträgen werden durch diese Haftpflichtversicherung nicht abgedeckt.
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Wie schützt mich die Vermögensschadenhaftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler?
Die Vermögensschadenhaftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler schützt dich, indem sie jeden Einzel- und Schadensfall, der sich aus der Vermittlung ergibt, prüft. Allfällig erhobene Schadensersatzforderungen aus deiner Tätigkeit als Vermittler werden auf ihre Rechtmässigkeit überprüft.
Sollte eine Forderung gerechtfertigt sein, reguliert die Vermögensschadenhaftpflicht die Schadensersatzforderungen bis zur Höhe der vereinbarten Versicherungssummen. Im Falle einer nicht gerechtfertigten Forderung bei einem Schaden hilft dir die Vermögensschadenhaftpflicht bei der Abwehr der Forderung.
Die Übernahme von Gerichtskosten bis zur Höhe der Versicherungssummen ist dabei ebenfalls Bestandteil der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Schützt mich die Vermögensschadenhaftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler auch bei Eigenverschulden?
Allgemeinen gilt: Die Haftpflicht für Vermögensschäden deckt berufliche Verstöße und Fehler ab, bei denen du als Auftragnehmer oder Unternehmen deinen Auftraggebern oder sonstigen Dritten einen finanziellen Schaden verursachst.
Somit lautet die Antwort: Ja, deine Vermögensschadenhaftpflicht schützt dich auch bei einem Schaden oder Forderungen, die aus Eigenverschulden entstehen.
Bei der Vermögensschadenhaftpflicht für Vermittler von Immobiliendarlehen ist dies nicht anders als bei anderen Versicherungen für Vermögensschäden. Tatsächlich spielt auch der Grad der Fahrlässigkeit gemäß Versicherungsbedingungen keine Rolle.
Grobe Fehler, etwa durch Falschberechnungen oder fehlerhafte Beratungen, sind ebenso versichert wie simple Versäumnisse oder das Nichterfüllen von Pflichten durch Mitarbeiter.
Anders sieht die Situation bei vorsätzlichen Handlungen aus. Hier besteht kein Versicherungsschutz. Das könnte etwa dann der Fall sein, wenn ein Immobiliendarlehensvermittler von der unzureichenden Kreditwürdigkeit eines Interessenten weiß, diese Informationen aber nicht der Bank offenlegt.
Wie hoch sollte meine Mindestdeckung bei der Haftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler sein?
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, die Versicherungssummen bei einer Haftpflicht für Immobiliendarlehensvermittler eher zu hoch als zu niedrig anzusetzen. Damit vermeidest du, bei einem Schadensfall unterversichert zu sein und als Folge dessen einen Teil der Forderung aus einem entstandenen Schaden aus Eigenmitteln zahlen zu müssen.
In der Regel gilt, dass die Versicherungssumme je Schadensfall mindestens 460 000 Euro betragen muss, für alle Schadenfälle eines Versicherungsjahres mindestens 750 000 Euro. Dabei sollten natürlich auch das Auftragsvolumen, Jahresumsatz und die durchschnittliche Höhe der vermittelten Darlehen für die Feststellung der optimalen Deckungssumme berücksichtigt werden.
Ein Vergleichsrechner oder Versicherungsmakler können hier Hilfestellung leisten und sicherstellen, dass alle relevanten Punkte für den optimalen Versicherungsschutz vor dem Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflicht berücksichtigt werden.
Es ist zu beachten, dass gerade Gerichts- und Anwaltskosten bei Streitigkeiten vor Gericht im Falle unberechtigter Schadensersatzforderungen schnell in die Höhe schießen und die Versicherungssumme übersteigen können.
Was sind die Mindestanforderungen an eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung?
Die Mindestanforderung an die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und deren Deckungsumfang für Vermittler von Immobiliendarlehen nach § 34 i GewO sind klar definiert. Dazu zählen:
- Der räumliche Geltungsbereich muss nicht nur Deutschland, sondern auch die EU und den Europäischen Wirtschaftsraum umfassen. Dies gilt jedoch nur, falls der Immobiliendarlehensvermittler auch außerhalb Deutschlands tätig ist.
- Zwingend ist der Abschluss einer solchen Haftpflichtversicherung für Vermögensschaden bei einem Versicherungsunternehmen, das in Deutschland zugelassen ist.
- Der Versicherungsschutz muss sich zudem auf Personen erstrecken, für die der Vermittler in seinem Business mithaftet. Dazu gehören etwa Mitarbeiter oder Untervermittler, falls diese nicht selbst die gesetzlich vorgeschriebenen Versicherungen abschließen.
- Das europäische Recht definiert die Mindestdeckungssummen für die Vermögensschaden Haftpflichtversicherung. Diese Beträge liegen bei 460 000 Euro für einen einzelnen Versicherungsfall und 750 000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Geschäftsjahres.
Neben diesen Mindestanforderungen ist die Beendigung des Versicherungsschutzes zwingend der zuständigen Behörde und in der Regel der Industrie und Handelskammer zu melden. Dies aus dem Grund, weil die Arbeit als Immobiliardarlehensvermittler einer Erlaubnispflicht untersteht.
Eine der Anforderungen daran, dass diese Erlaubnis erteilt wird, ist das Vorhandensein einer Vermögensschadenhaftpflicht nach § 34 i GewO.
Fallbeispiel: Wann der Versicherungsschutz für Immobiliendarlehensvermittler hilft
Tatsache ist, dass der Versicherungsschutz für Immobilienkreditvermittler nicht nur schnöde Theorie ist. Bei den von dir und deinen Mitarbeitern ausgeführten Tätigkeiten kann es schnell zu Versäumnissen oder Fehlern kommen, bei denen deine Versicherung greifen muss.
Es kann zum Beispiel geschehen, dass einer deiner Mitarbeiter einen vorbereiteten Darlehensantrag an einen Kreditgeber weiterreichen soll, dies aber vergisst. Der Fehler wird erst Wochen später bemerkt, als der Kunde bei dir nachfragt.
Auch wenn der Kreditgeber den Darlehensantrag mit Verspätung akzeptiert, kann dies für den Kunden eine Zinsverschlechterung zur Folge haben. Nun kommt aber deine Versicherung ins Spiel.
Deine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung kommt für die Differenz aus der Zinsverschlechterung auf und übernimmt diese Kosten.
Welche weiteren Versicherungen gibt es für Immobilienkreditvermittler?
Während die Vermögensschadenhaftpflicht für Immobilienkreditvermittler gesetzlich erforderlich ist, gibt es auch weitere, freiwillige Versicherungen, welche für einen besseren Rundumschutz bei deinem Business helfen können.
Die Versicherungen im Einzelnen
- Während die VSH die Vermögensschäden absichert, gibt es auch bei Darlehensvermittlern das übliche Risiko von Sach- und Personenschäden. Beispielsweise dann, wenn man unterwegs zu einem Kunden ist oder in den Büroräumen des Unternehmens. Auch wenn die Betriebshaft hier gesetzlich nicht zwingend erforderlich ist, kann sie eine wichtige Ergänzung im Falle solcher Schäden sein.
- Deine Haftpflichtversicherung beinhaltet in der Regel einen passiven Rechtsschutz. Dieser schützt dich vor gegen dich gerichteten Ansprüchen, die auf dem Rechtsweg eingefordert werden. Für eine aktive Rechtsverfolgung empfiehlt sich hingegen eine Firmenrechtsschutzversicherung.
- Mit einer Sach-Inhaltsversicherung versicherst du Schäden an deiner Geschäftsausstattung bzw. deinem Mobiliar. Diese Schäden können etwa durch Brand, Naturgefahren, Einbrüche oder andere im Vertrag definierte Gefahren sein, die du mit deinem Versicherungsmakler festlegst.
- Kann die Geschäftstätigkeit nach einem Sachschaden nicht unmittelbar wieder aufgenommen werden, können Ertragsausfälle mit einer dafür vorgesehenen Versicherung abgefedert werden.
- Sensible und für deine Tätigkeit unverzichtbare Elektronikgeräte wie Laptop, Computer, Tablets oder Telefonanlagen kannst du mit einer technischen Versicherung absichern. Sie funktioniert nach dem Prinzip einer Allgefahrenversicherung. Auch der mobile Einsatz deiner Geräte unterliegt damit dem Versicherungsschutz.
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nach § 34 i GewO – das Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Vermögensschadenhaftpflicht für Immobiliardarlehensvermittler nach 34 i GewO ein wichtiger Bestandteil eines verantwortungsvollen Geschäftsbetriebs ist.
Eine solche Haftpflichtversicherung bietet einen finanziellen Schutz für den Fall, dass ein Darlehensvermittler für Schäden haftbar gemacht wird, die auf seine Tätigkeit oder Fahrlässigkeit zurückzuführen sind.
Die Erlaubnispflicht
Es ist wichtig, dass Kreditvermittler für Immobiliendarlehen ihre gesetzlichen Verpflichtungen nach 34 i GewO kennen und wissen, wie wichtig es ist, ihr Vermögen durch einen angemessenen Versicherungsschutz abzusichern.
Passiver Rechtsschutz
Die Versicherung kann den Immobiliendarlehensvermittler vor kostspieligen Anwaltskosten, Vergleichen und Urteilen schützen, die sich aus einem Streit mit einem Kunden ergeben könnten.
Darüber hinaus kann sie finanzielle Unterstützung im Falle eines Rechtsstreits bieten, bei dem der Makler wegen Fahrlässigkeit oder Vertragsverletzung bei der Erbringung geeigneter Darlehensdienstleistungen verklagt wird.
Gesetzlich verpflichtend nach § 34 i GewO
Und nicht zuletzt ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gesetzlich Pflicht, wenn man einer Tätigkeit für die Vermittlung von Immobiliendarlehen nachgehen möchte.
Dadurch sind aber auch die Leistungen und Mindestdeckungssummen klar definiert und ermöglichen dem Interessenten, einen objektiven Vergleich der Anbieter machen zu können und eine geeignete Auswahl für seine Versicherung zu treffen.
Typische Berufsgruppen in der Vermögensschadenhaftpflicht
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